Comment choisir mon terrain constructible ?

Comment bien choisir son terrain en quelques conseils :

Choisir un terrain c’est définir des critères : les nuisances sonores, l’exposition au soleil, l’emplacement, les impôts locaux, le choix du constructeur, lotissement ou terrain diffus, la viabilisation…Autant de questions qu’il est bon de se poser avant de se lancer dans un projet de construction de maison individuelle neuve et de signer un contrat de construction. Voici quelques idées et conseils qui pourront vous guider dans votre sélection.

1. Les bruits environnants

Aller le voir plusieurs fois à différentes heures de la journée et de la semaine. Y a-t-il des nuisances sonores ? Selon le réseau routier à proximité, la circulation peut être calme le week-end et source de nuisance aux horaires de pointe par exemple la semaine. Il est préférable de le constater par soi-même. Pensez à vérifier également que vous n’êtes pas sous le passage d’un couloir aérien ou tout près d’une voie ferrée.  En y revenant plusieurs fois à différents moments, vous éviterez ainsi d’avoir de futures mauvaises surprises.

2. La nature du sol

Par de temps de pluie, le terrain vous semble-t-il convenable ? On peut souvent avoir un coup de cœur par temps ensoleillé car tout paraît plus beau. Par contre, il faut constater que le terrain ne soit pas trop humide ni rapidement inondé. Ce critère aura un impact concernant les fondations et la dalle de votre maison. La connaissance de cette situation est un élément à prendre en compte dès l’étude de votre projet de construction.

Selon la saison, le terrain n’aura pas le même aspect. Dans la mesure où il vous plaît déjà en hiver lorsque la végétation est en sommeil et la luminosité faible, alors il vous plaira d’autant plus les beaux jours revenus lorsque la nature se réveille.

3. L’exposition

Vérifier son exposition par rapport au soleil. L’implantation de votre future maison devra en tenir compte, si vous souhaitez orienter votre pièce de vie et votre terrasse côté sud par exemple. L’accès sur la voie publique est également un élément important à prendre en compte et qu’il vous faudra connaître.

4. Les constructions voisines

Regardez l’environnement proche et constatez si d’autres réserves foncières pourront faire l’objet de projet de construction. Si le terrain se trouve dans une zone encore vierge de construction, il est certain que d’autres projets verront le jour. Vous pouvez obtenir ces renseignements auprès du service urbanisme de votre mairie ; cela vous permettra de vérifier quelles sont les règles d’urbanisme selon la zone où vous comptez vous implanter. Vous pouvez également consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Celui-ci est défini pour une période de 10 ans environ et fait état des zones constructibles de la commune et des projets d’urbanisation futurs.

5. Les impôts

Renseignez-vous sur le montant des impôts dans la commune choisie : taxe foncière, taxe d’habitation. Leur taux varie selon les municipalités. En effet, vous paierez plus d’impôts si vous habitez dans une grande ville qui offre davantage de services. Ceux-ci peuvent être très variables d’une commune à une autre et ces critères sont bons à connaître dès le départ.

6. L’emplacement

Pensez à la revente. Même si ce n’est pas votre projet pour l’instant, votre vie peut changer et vous pouvez être amené à revendre votre bien immobilier. Essayez de lister tous les avantages et inconvénients de votre terrain pour que celui-ci puisse correspondre au plus grand nombre. Une construction bien située, avec des accès aux commerces, écoles et loisirs facilités, touchera un nombre d’acheteurs potentiels plus élevé que si votre bien se trouve isolé et distant.

7. Le choix du constructeur

Le terrain est-il libre de constructeur ? En général, les lotisseurs proposent des produits sans contrainte de choix du professionnel. Néanmoins, certains constructeurs prennent parfois des options sur plusieurs lots à bâtir et vous proposeront des projets globaux (terrain + maison). Dans ce dernier cas, vous ne pourrez pas faire appel à la concurrence pour la construction de votre maison.

Un terrain libre de constructeur vous permet de faire appel aux professionnels que vous souhaitez. Cela vous laisse en plus la possibilité de mettre plusieurs entreprises en concurrence et ainsi de comparer les offres et le rapport qualité-prix.

Habiter en lotissement ? Choisissez entre terrain diffus ou lotissement.

Plusieurs possibilités :

• Pour les terrains diffus, il s’agit souvent d’une division de terrain chez un particulier ou de zones foncières qui deviennent constructibles au sein d’une commune.
• Pour le lotissement, les mairies font souvent appel à des entreprises spécialisées et les terrains sont situés en général dans la périphérie proche du centre.
• En lotissement, le promoteur prévoit des services plus larges, tels que la viabilisation, les aménagements paysagers, les voiries etc…
• La proximité avec les voisins est plus proche en lotissement. Cela peut parfois provoquer des conflits ou au contraire tisser des liens. Les enfants s’y retrouvent souvent car ils peuvent retrouver leurs amis en toute sécurité sur les espaces communs.
• En terrain diffus, les constructions sont en général moins regroupées et offrent davantage d’espaces. A chacun sa préférence selon son mode de vie.

8. La viabilisation du terrain

Le terrain est-il viabilisé ? La viabilisation est l’ensemble des raccordements d’un terrains aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone et assainissement. Si ce n’est pas le cas, le coût de ces raccordements sera à ajouter à votre budget global de construction. En général, la viabilisation représente un coût non négligeable et peut fortement varier d’un terrain à un autre. Ce coût dépendra de l’éloignement du terrain par rapport aux réseaux et de l’emplacement de votre construction par rapport à la limite de votre propriété.

9. L’assainissement

Pour l’assainissement, avez-vous accès au tout à l’égoût ? En général, seuls les terrains situés proche des centres ont cette possibilité. Les projets situés sur des terrains retirés doivent la plupart du temps prévoir un système d’assainissement autonome. Ce système prévoit le traitement des eaux domestiques (wc, douches, lavabos, machines à laver … ) avant qu’elles ne soient rejetées dans le milieu naturel. Plusieurs systèmes existent : la micro-station, le filtre à sable…

Prenez les renseignements auprès de votre mairie qui vous donnera toutes les informations et démarches à effectuer.

10. L’étude de sol

Exigez si possible une étude de sol de la part du vendeur du terrain. Celle-ci n’est pas obligatoire mais fortement conseillée. Elle détermine avec certitude le type et la profondeur des fondations qui seront la base de votre construction. La prise en compte de la nature du terrain avant le démarrage de la construction est un élément primordial qui vous évitera de mauvaises surprises et des risques de plus-values importantes dès le démarrage de votre construction.

Conclusion

La liste de ces critères n’est pas exhaustive mais avoir des réponses permettra de conforter vos choix avant de vous engager dans un projet de construction de maison. Cette étape franchie, faîtes-vous conseiller par un professionnel qui vous guidera et vous apportera des informations complémentaires tout en respectant la réglementation (PLU, COS, RT 2012…). Enfin, restez fidèle à ce que vous souhaitez pour votre projet de vie. La liste de vos critères vous permettra de définir ceux qui sont le plus importants pour vous et auxquels vous ne voulez pas renoncer. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour faire un aboutir une construction de maison neuve qui vous plaira.